L’Agenzia delle entrate, con la Risposta all’interpello n. 32 dell’11 febbraio 2026, non esclude che la componente immobiliare di un investimento agevolabile ai fini del Credito d'imposta ZES Unica possa essere realizzata utilizzando la forma del leasing in costruendo ovvero di immobile da costruire, fermo restando il rispetto di tutte le altre condizioni richieste dalla disciplina nazionale e unionale per beneficiare di detto Credito.

Per rispondere all’interpello, l’Agenzia delle entrate richiama il DM 17 maggio 2024 che ha definito le modalità di accesso al credito d’imposta per investimenti nella Zona economica speciale per il Mezzogiorno ZES Unica, di cui all'articolo 16 del DL 19 settembre 2023, n. 124, nonché i criteri e le modalità di applicazione e di fruizione del beneficio e dei relativi controlli.

Secondo il provvedimento ministeriale risultano agevolabili gli investimenti facenti parte di un progetto di investimento iniziale, relativi all'acquisto, anche mediante contratti di locazione finanziaria, di nuovi macchinari, impianti e attrezzature varie destinati a strutture produttive già esistenti o che vengono impiantate nel territorio, nonché all'acquisto di terreni e all'acquisizione, alla realizzazione ovvero all'ampliamento di immobili strumentali agli investimenti, effettuati tra il 1° gennaio 2024 e il 15 novembre 2024 e anche quelli effettuati tra il 1° gennaio 2025 e il 15 novembre 2025, come previsto dalla Legge di Bilancio 2025.

In merito agli investimenti aventi ad oggetto l’acquisto, la realizzazione o l’ampliamento di immobili strumentali, l’Agenzia delle entrate sottolinea che la normativa prevede che il valore degli stessi, ammessi all’agevolazione, non può superare il 50% del valore complessivo dell’investimento agevolato.

Riguardo al leasing immobiliare, l’Agenzia delle entrate ribadisce (viene richiamata la circolare 34/E del 2016) che è consolidato il principio di tendenziale equivalenza tra l'acquisizione in proprietà e quella effettuata tramite contratto di leasing, con la conseguenza che sono agevolabili anche i beni immobiliari acquisiti mediante locazione finanziaria.

Infine, ai fini dell’individuazione del momento in cui gli investimenti si considerano effettuati e del valore dei beni agevolabili per fruire del Credito è necessario tener conto degli artt. 109 e 110 del TUIR secondo cui gli oneri derivanti dai canoni di pre locazione nell'ambito di un leasing in costruendo assumono rilevanza fiscale nei confronti dell'utilizzatore del bene immobile, a partire dal momento della consegna dello stesso.

In tal senso, solo a decorrere da tale momento potrà ritenersi soddisfatto il requisito dell'effettuazione dell'investimento ai fini del Credito.